Éligibilité, capacité et remboursement
Taux d'endettement de 35 % : calcul, règles du HCSF et exceptions
Comment calculer le taux d'endettement, ce que recommande le Haut Conseil de stabilité financière (35 %, assurance comprise), quelles dérogations existent et comment améliorer son ratio.
Le taux d'endettement est le rapport entre vos charges de crédit mensuelles et vos revenus mensuels. Pour un crédit immobilier en France, la recommandation, devenue contraignante pour les banques depuis 2022, est de ne pas dépasser 35 % des revenus, assurance emprunteur comprise. Concrètement : avec 3 500 € de revenus mensuels, vos mensualités de crédit, assurance incluse, ne devraient pas dépasser 1 225 €. Les banques disposent toutefois d'une marge de dérogation limitée, et elles regardent d'autres critères que ce seul ratio.
La formule
Taux d'endettement = (total des mensualités de crédit, assurance comprise ÷ revenus mensuels) × 100
- Au numérateur : la future mensualité du prêt immobilier, l'assurance emprunteur, et toutes les mensualités de crédits en cours (consommation, auto, étudiant, crédit renouvelable selon les cas), ainsi que, selon la banque, les pensions alimentaires versées.
- Au dénominateur : les revenus nets avant impôt du foyer, c'est-à-dire salaires, revenus d'indépendant, pensions, et dans certains cas une part des revenus locatifs (souvent pondérés, par exemple à 70 %, selon la politique de la banque).
Le loyer actuel n'est généralement pas compté comme une charge de crédit, puisqu'il disparaît si vous achetez votre résidence principale.
Un exemple chiffré
Exemple illustratif. Un couple perçoit 3 500 € nets par mois et n'a aucun crédit en cours. La limite de 35 % donne 3 500 × 0,35 = 1 225 € de mensualité maximale, assurance comprise.
S'il prend un prêt de 220 000 € sur 25 ans à 3,5 % (hypothèse), la mensualité hors assurance est d'environ 1 101 € (voir le calcul de mensualité). Avec une assurance de 0,30 % du capital initial, soit 55 € par mois, on arrive à environ 1 156 €, soit un taux d'endettement de 33 %. Le dossier entre dans la limite.
Si ce même couple a déjà un crédit auto de 150 € par mois, le total passe à 1 306 €, soit 37,3 % (1 306 ÷ 3 500), au-dessus de 35 %. Pour revenir sous la limite, il peut soit emprunter moins, soit rembourser le crédit auto par anticipation, soit choisir une durée plus longue dans la limite autorisée.
Les règles du HCSF
Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) est l'autorité chargée de surveiller le système financier. Pour limiter le surendettement, il a émis des recommandations qui ont été rendues juridiquement contraignantes à partir de 2022. Elles fixent, à la date de rédaction :
- un taux d'effort maximal de 35 %, assurance comprise ;
- une durée maximale de 25 ans, portée à 27 ans pour l'achat d'un bien neuf ou en cas de travaux lourds, avec différé de remboursement ;
- une marge de flexibilité : chaque banque peut déroger à ces limites pour une part limitée de sa production trimestrielle de crédits, avec une proportion minimale réservée à l'achat de la résidence principale.
Ces paramètres sont susceptibles d'être révisés : vérifiez la décision en vigueur auprès du HCSF ou du ministère de l'Économie.
Ce que regardent en plus les banques
Le taux d'endettement n'est qu'un critère parmi d'autres. Les banques examinent aussi :
| Critère | Ce qu'il mesure |
|---|---|
| Reste à vivre | Ce qu'il vous reste après les charges fixes, rapporté à la taille du foyer |
| Stabilité professionnelle | Type de contrat, ancienneté, perspectives de revenus |
| Épargne résiduelle | Capacité à faire face à un imprévu après l'apport |
| Comportement bancaire | Découverts, incidents, régularité des comptes |
| Apport | Part du projet que vous financez vous-même |
Deux dossiers au même taux d'endettement peuvent donc recevoir des réponses différentes. Une banque peut accepter 36 % chez un cadre avec un reste à vivre élevé et refuser 32 % chez un foyer avec des charges lourdes.
Comment améliorer son taux d'endettement
- Solder ou réduire les crédits en cours, en particulier les crédits à la consommation et les crédits renouvelables.
- Augmenter l'apport pour réduire le capital emprunté.
- Allonger la durée, dans la limite fixée par les règles, pour abaisser la mensualité, au prix d'un coût total supérieur : voir la durée d'un crédit.
- Réduire le coût de l'assurance grâce à la délégation d'assurance, qui diminue la mensualité totale : voir l'assurance emprunteur.
- Présenter les revenus complémentaires de façon documentée (primes régulières, revenus locatifs avec baux).
- Emprunter à deux si le projet le permet, en additionnant les revenus.
Taux d'endettement et prêts aidés
Un prêt à taux zéro (PTZ) ou un prêt Action Logement ajoute une mensualité, parfois différée, au calcul. Les banques intègrent généralement le PTZ dans le taux d'endettement, même s'il est différé, selon leur politique. Voir le guide sur les prêts aidés.
Questions fréquentes
Le loyer est-il compté dans le taux d'endettement ?
Non, pas pour un achat de résidence principale, car il cesse après l'acquisition. Pour un investissement locatif, le loyer d'une résidence que vous continuez à payer peut être pris en compte.
Les revenus locatifs comptent-ils ?
Souvent, mais avec une pondération prudente fixée par la banque. Les justificatifs (baux, avis d'imposition) sont exigés.
Peut-on dépasser 35 % ?
Les banques peuvent déroger pour une part limitée de leurs dossiers, plus facilement pour des profils à fort reste à vivre ou une résidence principale. Ce n'est pas un droit de l'emprunteur.
L'assurance est-elle comprise dans les 35 % ?
Oui, la mensualité d'assurance fait partie du calcul du taux d'effort.
Sources officielles
- Ministère de l'Économie — informations sur les décisions du HCSF.
- Banque de France — stabilité financière et crédit aux ménages.
- ANIL — conseils pour calculer sa capacité de financement.
- Service-public.fr — fiches sur le prêt immobilier.
