Éligibilité, capacité et remboursement
Calculer sa capacité d'emprunt immobilier : méthode et exemples
Revenus, charges, taux, durée, assurance : calculez votre capacité d'emprunt pas à pas, avec la formule inverse de la mensualité et des exemples sur 20 et 25 ans.
Votre capacité d'emprunt dépend d'une seule chaîne de calcul : revenus → mensualité maximale (35 % assurance comprise) → capital empruntable selon le taux et la durée. Avec 3 500 € de revenus nets mensuels, un taux de 3,5 % (hypothèse) et 25 ans, on arrive à environ 233 000 € empruntables ; sur 20 ans, environ 202 500 €. Voici la méthode complète pour faire ce calcul vous-même, et les éléments que la banque ajoute pour valider le résultat.
Étape 1 : déterminer la mensualité maximale
Appliquez le taux d'endettement recommandé de 35 % à vos revenus mensuels nets avant impôt, puis retranchez les crédits en cours.
- Revenus du foyer : 3 500 € par mois (exemple).
- Plafond de mensualité : 3 500 × 35 % = 1 225 €, assurance incluse.
- Crédits en cours : 0 € dans le premier cas ; 150 € dans le second, donc 1 075 € disponibles.
Le détail de ce plafond figure dans notre guide sur le taux d'endettement de 35 %.
Étape 2 : déduire le capital à partir de la mensualité
La formule du capital empruntable est l'inverse de celle de la mensualité :
capital = mensualité × (1 − (1 + i)^(−n)) ÷ i
avec i le taux mensuel et n le nombre de mensualités.
Pour une mensualité de 1 225 € à 3,5 % sur 25 ans (300 mois), le capital correspondant est d'environ 244 700 €, si l'on ne tient pas compte de l'assurance.
Étape 3 : tenir compte de l'assurance
L'assurance fait partie des 1 225 €. Supposons 0,30 % par an du capital initial, soit 0,025 % par mois (hypothèse). Pour 1 € emprunté sur 25 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance est d'environ 0,005006 € ; l'assurance ajoute 0,00025 €, soit 0,005256 € au total. Le capital maximal devient donc :
1 225 ÷ 0,005256 ≈ 233 000 €
La mensualité hors assurance est alors d'environ 1 166 € et l'assurance d'environ 58 €.
Résultats pour plusieurs situations
Les chiffres suivants sont un exemple illustratif, avec les mêmes hypothèses de taux (3,5 %) et d'assurance (0,30 % du capital initial).
| Situation | Mensualité max (assurance comprise) | Capital empruntable environ |
|---|---|---|
| 3 500 € de revenus, 25 ans, sans crédit en cours | 1 225 € | 233 000 € |
| 3 500 € de revenus, 20 ans, sans crédit en cours | 1 225 € | 202 500 € |
| 3 500 € de revenus, 25 ans, crédit de 150 € par mois | 1 075 € | 204 500 € |
On voit deux effets : allonger la durée de 20 à 25 ans augmente la capacité d'environ 30 000 €, et un crédit à la consommation de 150 € par mois la réduit d'environ 28 500 €. Rembourser ce petit crédit avant de déposer le dossier peut donc valoir presque autant qu'un allongement de durée.
Étape 4 : ajouter l'apport pour obtenir le budget total
Votre budget d'achat n'est pas seulement le capital emprunté. Il faut y ajouter l'apport, puis retirer les frais :
budget du bien ≈ capital emprunté + apport − frais de notaire − frais de garantie et de dossier
Avec 233 000 € de prêt et 40 000 € d'apport, et des frais de notaire de 7,5 % dans l'ancien, le prix du bien se situe autour de 253 000 € (le total finançable de 273 000 € divisé par 1,075 environ, en négligeant les autres frais de quelques milliers d'euros). Détail à reprendre dans notre guide sur les frais annexes.
Pourquoi la banque peut accorder moins (ou plus)
Le résultat mathématique n'est qu'un point de départ. La banque peut réduire le montant en fonction :
- du reste à vivre par personne au sein du foyer ;
- de la stabilité des revenus (période d'essai, CDD, revenus variables pris en compte sur une moyenne de plusieurs années) ;
- des crédits en cours et du comportement bancaire ;
- de la valeur du bien et de la quotité financée ;
- de la politique de risque du moment.
Elle peut aussi accorder un peu plus si elle utilise sa marge de dérogation et que le profil est solide. Pour affiner, faites des simulations auprès de plusieurs établissements.
Les pièges classiques
- Raisonner en mensualité sans l'assurance : l'assurance pèse plusieurs dizaines d'euros par mois et fait baisser le capital.
- Utiliser les revenus bruts : la banque raisonne sur des revenus nets avant impôt.
- Compter des revenus non justifiés : primes irrégulières, revenus locatifs futurs ou travail non déclaré ne sont pas retenus.
- Oublier le coût de la vie après achat : charges de copropriété, taxe foncière, énergie, entretien. Un taux d'endettement conforme n'empêche pas un budget tendu.
- Emprunter le maximum possible : la capacité est un plafond, pas un objectif. Gardez une marge de sécurité.
Faire le calcul avec les outils
Le simulateur de mensualité vous donne la mensualité pour un capital donné : testez plusieurs montants jusqu'à atteindre votre plafond. Pour savoir comment préparer ensuite votre dossier, voir la check-list du dossier de prêt.
Questions fréquentes
Quelle est la formule de la capacité d'emprunt ?
Mensualité maximale (35 % des revenus, assurance incluse, moins les crédits en cours) × (1 − (1 + i)^(−n)) ÷ i, en tenant compte de l'assurance dans la mensualité.
La capacité d'emprunt augmente-t-elle si j'emprunte à deux ?
Oui, car les revenus s'additionnent, mais les charges et crédits des deux personnes s'additionnent aussi. La banque examine les deux situations.
Un CDD ou une activité indépendante permettent-ils d'emprunter ?
Oui, mais la banque exige davantage de justificatifs et prend en compte la régularité des revenus sur plusieurs années.
Comment augmenter sa capacité d'emprunt ?
En réduisant les crédits en cours, en augmentant l'apport, en allongeant la durée dans la limite autorisée, en réduisant le coût de l'assurance, ou en empruntant à deux.
Sources officielles
- ANIL — conseils gratuits sur le plan de financement d'un achat.
- Ministère de l'Économie — règles du HCSF.
- Service-public.fr — démarches et fiches sur le prêt immobilier.
- Banque de France — informations sur l'endettement des ménages.
